Kirjoituksen tavoitteena on auttaa metsäkiinteistön etsimisessä ja arvioimisessa ostotarkoituksessa. Sopivan metsätilan löytäminen voi olla vaikeaa, koska metsätiloja tulee myyntiin vuosittain verraittain vähän. Metlan metsäkiinteistöjen kauppahinnat tilaston kauppamäärästä ja tilakoon keskiarvosta laskien puhtaita metsätiloja myytiin vuonna 2010 vain alle 50 000 hehtaarin verran. Suomessa on metsätalousmaata 26 000 000 hehtaaria. Suomessa myytiin vuonna 2010 suvun ulkopuolisille vain 0.2% metsätalousmaasta. Metlan tilasto ei ota huomioon maatilojen mukana siirtynyttä metsämaata, mutta vaikka prosentti olisi todellisuudessa kaksinkertainen, prosenttilukua voi pitää erittäin alhaisena. Metsämaasta suuri osa on lukittuna valtion, seurakuntien, yritysten sekä sukujen haltuun.

Metsätiloja tulee kuitenkin jatkuvasti markkinoille ja voit löytää joko tuurilla tai ahkeralla etsimisellä oman tilasi. Kun lähdet etsimään / ostamaan itsellesi metsätilaa, sinun kannattaa tarkastella muutamia pääkohtia välttääksesi pahimmat sudenkuopat.

Metsätilan sijainti vaikuttaa puuston kasvuun ja sekä puun myyntiin

Metsätilan maantieteellinen sijainti vaikuttaa puuston kasvuun, sijainti asiakkaisiin nähden vaikuttaa puun myynnistä saataviin tuloihin ja tilan sijainti kotiisi nähden vaikuttaa työmatkaan tilalle.

Suomi on pitkä maa etelästä pohjoiseen ja puuston tilavuuskasvu laskee merkittävästi siirryttäessä etelästä pohjoiseen. Muodostin alla olevan kartan Metlan / Maanmittauslaitoksen yhteistyönä syntyneistä lukuarvoista wikipediasta löytyneen maakuntakartan päälle. Ympyrässä olevat luvut kuvaavat hyvän metsänhoidon mukaisesti kasvatetulle metsällä odotettavaa tilakohtaista kasvua (m³/ha/v). Esimerkiksi Pohjois-Savossa olevalle 30 hehtaarin tilalle on muodostuu keskimäärin 162 kuutiota puuta vuodessa, kun Kainuussa vastaavalle tilalle voi odottaa 78 kuutiota puuta vuodessa.

Ympyrässä olevat luvut sisältävät metsä-, kitu- ja joutomaalla kasvavan puuston. Määritelmän mukaan metsämaata on puunkasvattamiseen käytettävä maa, jolla puuston keskimääräinen kasvu on vähintään yksi kuutio vuodessa per hehtaari. Kitu- ja joutomaalla metsänkasvu on alle kuution per hehtaari. Pohjoisemman Suomen matalat keskiarvot selittyvät osittain pohjoisen soista ja vaaroista muodostuvan kitu- ja joutomaan suurella määrällä.

Puiden varsinainen kasvukausi alkaa silloin, kun lumi on sulanut ja lämpötila on ollut viitenä päivänä yli viisi astetta. Kasvukauden kokonaislämpömäärä vaikuttaa puiden kasvuun, mitä enemmän kasvukautena puut saavat lämpöä sitä enemmän ne kasvavat. Tätä kasvamiseen tarpeellista lämpömäärää kuvataan lämpösummalla. Tarkista tilan sijainti Eviran lämpösummakartasta ja tutki miten paljon alueelle tulee vuosittain puiden kaipaamaa lämpöä.

Tilan sijainti puutakäyttäviin laitoksiin nähden vaikuttaa puusta saatavaan hintaan sekä ostajien halukkuuteen ostaa puuta. Muodostin puhdetöinä kartan metsätoimijoista. Kartalta näkee suurempia puunkäyttöpaikkoja suomessa. Suomen metsäteollisuus on keskittynyt Kaakkois-Suomeen lähelle Venäjän rajaa sekä vesistöjen varteen.

Puuntuottajan kannalta tärkeintä on suurten sahojen sekä sellutehtaiden sijainti metsätilaan nähden. Jos sellutehtaat ovat liian kaukana metsätilalta, pienempää kuitukokoista puuta voi kuitenkin saada myytyä esimerkiksi lämpölaitoksille. Suomessa on monta itsenäistä sahaa, joista kaikki eivät näy kartalla. Pienikin saha voi tarjota omalla alueella riittävän markkinan puulle.

Kolmas tärkeä sijaintitekijä on sinun luonnollinen kulkuympäristösi. Jos tila sijaitsee lähellä paikkoja missä muutenkin kuljet, ei tilasta synny turhia matkakustannuksia ja säästät aikaa varsinaiseen metsänhoitoon autossa istumisen sijasta. Välillä harmittaa katsoa tiloja, jotka vaikuttavat muuten täydellisiltä, mutta ovat liian kaukana meidän kulkureiteistämme.

Hyvä tiestö auttaa puun kuljetuksessa asiakkaille

Ostettavalta metsätilalta pitää tulevaisuudessa kuljettaa myydyt puut asiakkaille. Korjuu ja – kuljetuskustannukset ovat merkittävä kustannus puunostajalle (esimerkiksi sellutehdas). Puunostajat ovat huomattavasti kiinnnostuneempia ja valmiita maksamaan korkeampaa hintaa leimikoista, jotka ovat hyvien kulkuyhteyksien varrella.

Metsätilalle paras sijainti on asfaltoidun alemman luokituksen kantatien varsi. Moottori- ja valtatiet vaikeuttavat hakkuita, mutta asfaltoidut kantatiet antavat valtion ylläpitämänä hyvät kulkuyhteydet tilalle ja mahdollistavat puiden kuljetuksen myös kelirikkoaikaan. Puunostajat voivat maksaa kelirikkoajan tiloista korkeampaa hintaa kuin heikompien teiden varrella olevista tiloista.

Tilan sisällä on hyvä olla metsäautoteitä helpottamaan metsähoitotöihin kulkemista sekä metsähakkuiden puukuljetuksia. Riippumatta hakkuutavasta puut pitää kuljettaa tien laitaan mistä puutavararekka käy noutamassa puut. Pidempi kuljetusmatka laskee puusta saatavaa rahaa. Esimerkiksi puiden kuljettaminen 500 metriä kuviolta tienlaitaan maksaa noin 1.6€ enemmän per kuutio kuin tienlaidassa olevan kuvion metsäkuljetus. Tuolloin 1000 kuution hakkuussa kuluja syntyy 1600 euroa enemmän kuin tilalla, jossa tiestö on kunnossa. Kuluero näkyy suoraan puuntuottajan pankkitilillä. Tilan sisällä kulkevat metsätiet ovat sen arvoa nostavia tekijöitä, vaikka tilalta ei olisi lähivuosina tiedossa hakkuita.

Tiestö ei ole aina pelkästään positiivinen asia. Jos tilasi käyttää yksityistiestöä mitä käytetään myös talvella, saatat päästä maksamaan aurauskustannuksia vaikka sinulla ei olisi tarvetta kulkea tilalle talvisin autolla. Muutenkin vakituisten asukkaiden ja mökkiläisten käsitys tien kunnosta saattaa ylittää sinun tarpeen. Tällöin sinulle syntyy vuotuisia ylimääräisiä kustannuksia. Kannattaa vältellä tälläisiä tilanteita missä voit päästä mökkiläisten maksumieheksi.

Metsätilan muoto – vähemmän rajoja ja kulmia helpottaa leimikoiden rajausta

Tilan muodolla on käytännön vaikutusta metsätöihin ja kustannuksiin. Hakkuiden rajaaminen luonnollisiin paikkoihin oman tilan sisällä helpottaa käytännön toimintaa. Kiinteämuotoisen (neliö) tilan sisällä on lyhyt matka tilan kaikkiin kulmiin.

Lainasin ylläolevat kuvat metsätilat.fi sivustolla olevista kohteista. Minua harmittaa tapa millä vasemmanpuoleinen alkujaan hyvänmuotoinen tila on pilkottu. Alle 35 hehtaarin tilan kiinteistörajojen etsintä vaatii 28 kulmapyykin löytämisen. Oikealla oleva 30 hehtaarin tila on voitu muodostaa vain neljällä kulmapyykillä.

Vastaava asia, kun monikulmainen palsta, on se, että tila on useammassa erillisessä palstassa. Palstojen määrä lisää rajalinjojen määrää sekä vaikeuttaa taloudellisten leimikoiden muodostamista. Kannattaa metsästää selkeän muotoista tilaa tai maksaa vähemmän monikulmiosta.

Maapohjaa ei voi vaihtaa – viljavilta paikoilta huomattavasti enemmän puuta

Metsätilan sijaintia ja maapohjaa on vaikea muuttaa paremmaksi. Maapohjan laatua voi parantaa ojituksilla sekä lannoittamisella, mutta niistä syntyy kustannuksia ja ihmeitä ei voi tehdä. Metsänkasvun kannalta maapohjalla on merkittävä vaikutus ja puustonkorjuun kannalta mäkisyydellä, kivikkoisuudella ja märkyydellä.

Suomen metsämaiden viljavuus luokitellaan A.K. Cajanderin kehittämän metsätyyppiopin mukaan. Cajanderin metsätyyppiopin mukaan tietynlaiselle kasvupaikalle kehittyy kasvien kilpailun ja erilaisten vaatimusten vuoksi yhtenäinen kasvillisuus. Kasvupaikalle kehittynyt kasvillisuus kertoo kasvupaikan viljavuudesta.

Metsien yleinen luokittelu on käytännössä kangasmetsien luokittelua ja suot luokitellaan kasvupaikkoina vastaavien kangasmetsien mukaan. Esimerkiksi korvet on puustoisia soita (vastaavat kasvultaan tuoretta kangasta). Maapohjat viljavimmasta alaspäin:

• Lehdot. Lehdoissa puusto kasvaa hyvin, mutta osa lehtotyypeistä on suojeltuja. Kiertoajalle laskettu puuston vuotuinen keskikasvu vaihtelee Etelä-Suomen 13 m2/ha Peräpohjolan 6 m3/ha välillä.
• Lehtomainen kangas (OMT). Alueella kasvaa tyyppikasveina ketunleipää (käenkaali) sekä mustikkaa. Puustona yleensä järeää kuusikkoa ja sekapuuna koivua. Kiertoajalle laskettu puuston vuotuinen keskikasvu vaihtelee Etelä-Suomen 10 m2/ha Peräpohjolan 5 m3/ha välillä.
• Tuorekangas (MT – Mustikkatyyppi). Alueella kasvaa tyyppikasvina mustikoita. Puulajeina ovat kuusi, koivu ja mänty. Kiertoajalle laskettu puuston vuotuinen keskikasvu vaihtelee Etelä-Suomen 7 m2/ha Peräpohjolan 4 m3/ha välillä.
• Kuivahkokangas (VT – Puolukkatyyppi). Alueella kasvaa tyyppikasvina puolukoita. Valtapuustona yleensä mäntyä. Kiertoajalle laskettu puuston vuotuinen keskikasvu vaihtelee Etelä-Suomen 5 m2/ha Peräpohjolan 2 m3/ha välillä.
• Kuivakangas (CT). Alueella kasvaa kanervia. Puusto on aina mäntyvaltaista. Kiertoajalle laskettu puuston vuotuinen keskikasvu vaihtelee Etelä-Suomen 3 m2/ha Peräpohjolan 1.5 m3/ha välillä.
• Karukkokangas (CIT). Alueella kasvaa jäkäliä. Vain mänty kasvaa puumaiseksi, mutta sekin hitaasti.

Tyyppikasvit kuvaavat maapohjaa metsän ollessa vähintään varttunutta kasvatusmetsää (metsä on sulkeutunut ja näyttää jo kunnon metsältä maallikon silmissäkin). Uudistusalalla varsinkin rehevimmillä maapohjilla maan valtaavat esimerkiksi heinät ja vadelma. Kun tarkistat uudistusalojen sekä taimikoiden maapohjia, sinun kannattaa käydä katsomassa mitä maassa kasvaa vanhojen kantojen vierellä.

Maapohjaluokittelu on erittäin karkea, esimerkiksi mustikkatyypin maapohja voi olla lähes lehtomaisen kankaan tasoista (maassa on jo muutamia ketunleipiä) tai sitten lähes puolukkatyypin kangasta (maassa on jo runsaasti puolukkaa, mutta mustikkatyypin luokitteluun riittävästi mustikanvarpuja). Kun käyt tarkastamassa metsätilaa ennen ostoa, katso miten hyvin ilmoitetut maapohjat vastaavat todellisuutta.

Hehtaarit eivät ole ainoa asia mikä määrittää, että miten paljon tilalta saadaan myyntikelpoista puuta. 30 hehtaaria lehtomaista kangasta (OMT) Etelä-Suomessa tuottaa teoriassa yhtä paljon puuta vuodessa kuin 100 hehtaaria kuivaa kangasta (CT) samalla alueella. Puuntuottajan palkkapussin kannalta rehevät maapohjat antavat paremmat tulot.

Maapohja vaikuttaa puusta saatavaan tuloon myös korjuukelpoisuuden kautta. Kantavalla maapohjalla kelirikkoaikaan korjattavista leimikoista saa (tai ainakin pitäisi saada) enemmän rahaa per puukuutio kuin vain talvikorjuuseen kelpaavilta soilta.

Metsätiloja tulee välillä myyntiin myös talvisin maapinnan ollessa lumen peitossa. Lumen alta maapohjiin tutustuminen on käytännössä mahdotonta. Otat erittäin suuren riskin, jos ostat metsätilan talvella näkemättä maapohjia. Kannattaa odottaa kevääseen ja ostaa tila sitten kunnollisen tutustumisen jälkeen.

Metsätilan kivikkoisuus ja mäkisyys

Tilan voimakas mäkisyys ja kivikkoisuus haittaa metsänhoitoa ja puunkorjuuta sekä puunkasvua. Metsänhoitotyöt sekä puunkorjuu on huomattavasti haastavampaa kivikoissa sekä jyrkissä rinteissä kuin tasaisemmalla alustalla ilman kiviä. Lievät rinteet eivät ole yhtään haitallisia, ne ennemmin parantavat puuston kasvua pitäessään veden liikkeellä. Kainuussa ja muualla korkeita paikkoja sisältävillä alueilla metsätilan korkeus alkaa vaikuttamaan heikentävästi puuston kasvuun sekä lisäämään lumituhoja. Vaarat ovat kauniita, mutta eivät parhaita paikkoja puuntuotantoon.

Metsätilan vesitalous

Suomessa talousmetsällä ei ole käytännössä koskaan pulaa vedestä. Sulava lumi ja kesällä vesisateet antavat puiden kasvun kannalta riittävästi vettä vaikka maa ei varsinaisesti varastoisi vettä pidempää aikaa. Suuremman ongelman aiheuttaa liika vesimäärä. Tulvat tai liian korkealla noussut pohjavesi aiheuttavat puiden juuristolle happivajetta. Metsän vesitaloutta voi korjata ojituksilla. Jos tilalla ei ole ojia tai ojat ovat tukossa, sinulle tulee lisäkustannuksia ojituksesta.

Taimikot, kasvatusmetsät ja uudistuskelpoinen puusto

Talousmetsä käy yhdessä puukierrossa läpi aukko-, taimi-, kasvatus- ja uudistusvaiheen. Lähellä uudistusvaihetta oleva metsä toisi sinulle nopeasti tuloja (ja uudistuskuluja), kun taimikoista pääset kehittämään tulevaa metsää.

Metsätilat jaetaan käsittelymielessä kuvioihin (maapohjaltaan ja puustoltaan yhtenäinen alue). Mitä suurempia kuvioita tilalla on, sitä helpompi tilan hoitaminen on myöhemmin. Nyrkkisääntönä voidaan pitää, että kuvioiden keskikoon pitäisi olla vähintään hehtaarin. Esimerkiksi 30 hehtaarin tilalla ei saisi olla enempää kuin 30 kuviota. Liian suuri kuviomäärä vaikeuttaa metsänhoitotöitä. Metsätilan koko ei ole yhtä tärkeä asia, kymmenen hehtaarin palstalla voidaan toteuttaa tervettä metsätaloutta pitämällä käsittelykuviot reilun kokoisina.

Metsän luokitteluun on olemassa sovitut rajat. Käy tarkastamassa maastossa jokaiselta kuviolta, että metsä vastaa kuvausta. Hirvien syömää taimikkoa ei kannata ostaa täyteen hintaan ja käyristä puista ei tule tukkia uudistushakkuussa.

• A0 – Aukea. Puuttomat tai avohakkuun jälkeen myyntikelvotonta puuta sisältävät alat. Näillä alueilla on korkeintaan maapohjan arvo.
• S0 – Siemenpuumetsikkö.
• T1 – Pieni taimikko. Taimikko jonka keskipituus on olla 1.3 metriä. Tarkista, että kehityskelpoista taimikkoa on tarpeeksi. Taimien lukumäärän mittaamiseen löydät vihjeitä taimikon runkoluvun määrittäminen kirjoituksesta.
• T2 – Varttunut taimikko. Varttuneen taimikon keskiläpimitta on alle 8 cm tai valtapituus männyllä ja kuusella alle 7 metriä ja koivulla alle 9 metriä.
• Y1 – Ylipuustoinen taimikko. Kaksijakoinen metsikkö, jossa on alla kasvatuskelpoinen taimikko ja päällä ylipuita. Tarkasta, että taimikko on oikeasti kasvatuskelpoinen.
• 02 – Nuori kasvatusmetsikkö. Metsikkö, jossa puiden keskiläpimitta rinnankorkeudella on 8-16cm ja valtapituus männyllä ja kuusella yli 7m ja koivikossa yli 9 metriä.
• 03 – Varttunut kasvatusmetsikkö. Metsikkö, jossa puiden keskiläpimitta on yli 16cm, mutta ei täytä vielä suositeltua uudistamisläpimittaa. Metsän omistamisen kannalta helppoa vaihetta.
• 04 – Uudistuskypsä metsikkö. Metsän saa uudistaa (nykyisen metsälain voimassa ollessa omistaja ei saa uudistaa metsää ennen lakirajan täyttymistä).
• 05 – Suojuspuumetsikkö. Kuusen luontaisen uudistamiseen tähtäävällä hakkuulla käsitelty metsikkö.
• Vajaatuottoinen metsikkö. Metsikkö on niin kehityskelvoton, että uudistaminen on seuraava kannattava toimenpide

Puustonmäärä on suhteellisen helppoa määrittää relaskoopin, kepin ja kuutiointitaulukon avulla. Aloittelija oppii määrityksen parissa tunnissa kokeneemman opastajan avulla. Tarkasta kasvatusmetsistä ja uudistuskypsästä metsästä puustonmäärä pistokokein. Opit jo muutaman kokeen jälkeen, ovatko metsäarvion puustomäärät todellisia.

Suhtautuminen tilan puustoon vaihtelee metsäsijoittajien välillä. Osa ostajista hakee uudistuskypsiä metsiä (=nopeasti hakkuutuloja) ja toiset taimikoita (=paljon hehtaareita). Käytännössä tulojen ja työmäärän kannalta paras tila on sellainen, missä on samaan aikaan taimikoita, kasvatusmetsää sekä uudistuskypsää metsää. Silloin metsätilalta tulee tasaisin väliajoin tuloja puunmyynnistä ja kustannuksia / työtä taimikoiden hoidosta.

Suojelukohteet voivat laskea metsän taloudellista tuottoa

Suomessa metsälaki määrittää kohteita erityisen tärkeiksi elinympäristöiksi ja luonnonsuojelulaki rauhoittaa joitakin paikkoja. Metsälain mukaan metsiä tulee hoitaa ja käyttää siten, että yleiset edellytykset metsien biologiselle monimuotoisuudelle ominaisten elinympäristöjen säilymiselle turvataan. Metsien monimuotoisuuden kannalta erityisen tärkeitä elinympäristöjä ovat esimerkiksi jyrkänteet ja purot.

Runsaasti tärkeitä elinympäristöjä sisältävän metsän metsätaloudellinen tuotto on alempi, mutta valtio korvaa joissakin tapauksissa taloudellisen haitan lähes täysimääräisesti. Kun käyt katsomassa tiloja, varo erityisesti puroja (ja muita pieniä luonnollisesti syntyneitä virtaavia vesiä) sekä alle 0.5 hehtaarin lampia. Molempien ympärille pitää jättää niin paljon puita myös uudistushakkuussa, että kohteen luonnollinen varjostus säilyy.

Tarkista alueen kaavasta, että voit suorittaa alueella normaalia puuntuottamista

Ennen tilan ostamista kannattaa tarkastaa kiinteistön kaavatilanne. Kaavat löytyvät yleensä kuntien / kaupunkien internet-sivuilta. Taajamien lähellä saatat tarvita aina luvan maisemaan vaikuttaviin metsätöihin. Maankäyttö- ja rakennuslaki 5.2.1999/132 määrittää:

128 § Maisematyölupa

Maisemaa muuttavaa maanrakennustyötä, puiden kaatamista tai muuta näihin verrattavaa toimenpidettä ei saa suorittaa ilman lupaa (toimenpiderajoitus):

1) asemakaava-alueella;

2) yleiskaava-alueella, jos yleiskaavassa niin määrätään; eikä

3) alueella, jolla on voimassa 53 §:ssä tarkoitettu rakennuskielto asemakaavan laatimiseksi tai jolle yleiskaavan laatimista tai muuttamista varten on niin määrätty.

Puiden kaataminen kaava-alueella ei ole mahdotonta, mutta vaatii maksullista lupaa. Esimerkiksi Jyväskylässä lupa maksaa 388€ (vuonna 2012). Taajamien lähellä olevien tilojen arvo voi nousta nousta tulevaisuudessa kaavoituksen myötä. Metsäkiinteistön ostaminen kiinteistöjalostusmielessä ei ole varsinaista puuntuottamista vaan tila ostetaan kokonaisuudessa erilaisilla perusteilla kuin puuntuottamiseen ajateltu tila.

Yleinen kiinteistöjalostusmuoto on mökkitonttien lohkominen rannalla sijaitsevista metsätiloista. Mökkitonteista ei tule yleensä ilmaisia lounaita metsätilaa ostaessa, tontit voi olla arvostettu usein tilanhintaan mukaan täydellä hinnalla.

Metsätilan ostamiseen liittyvät tiedot

Kiinteistövälittäjien myynti-ilmoituksissa näkyy välillä tietoina pelkästään tilan koko ja mahdollisesti puuston kokonaismäärä. Tilan ostaminen minimitiedoilla perustuu joko lottoamiseen tai sitten sinun pitää tehdä oma metsäarvio tilasta. Metsäarvion tekee ostamista varten suhteellisen helposti, mutta mieluummin tilaa tarkastelee valmiin arvion pohjalta.

Yleensä tilaa ei tarvitse lähteä arvioimaan täysin puhtaalta pöydältä vaan ammattimaisten välittäjien ja myyjien ilmoituksissa on yleensä mukana vähintään

1. Lähestymiskartta – yleiskartta tilan sijainnista kunnan sisällä.
2. Kuviokartta – kartta tilasta missä näkyy tilan metsäkuviot. Kuvio on metsätaloudellisesti yhtenäinen käsittelyalue. Yllä oleva kuva on esimerkkki kuviokartasta.
3. Kuvioluettelo tietoineen. Kuvioluettelossa kerrotaan kuviokartassa näkyvien kuvioiden pinta-ala, maapohja, metsäluokka, puuston määrä, puulaji ja muita metsätaloudellisesti oleellisia tietoja.

Kuviokartan ja kuvioluettelon avulla pääsee jo hyvin pitkälle perille kiinnostavuudesta ja potentiaalista. Minimitietojen lisäksi ilmoituksissa on monesti myös mukana

1. Tiedot käytetyistä arvoista – kuinka arvokkaaksi maapohjat (euroa per hehtaari) ja puusto (euroa per kuutio) on arvioitu. Tarkista, että puunhinnat vastaavat Metsälehden sivuilta olevia nykyarvoja.
2. Yhteenveto kasvupaikoista
3. Yhteenveto metsäluokista
4. Alueen kaavatilanne

Voit etsiä tiloista lisätietoa myös esitteiden ulkopuolelta. Minulla on tapana katsoa tilasta ilmakuvat (Google maps tai Bingin kartat riiippuen tilan sijainnista, kokeile kummasta löytyy paremmat kuvat tarkastelemastasi tilasta) sekä tienlaidassa olevien tilojen läheltä Street view näkymiä. Kiinteistön rajat näkyy kätevästi Kansalaisen karttapaikasta ja maaston muodot Retkikartta-sivustolta.

Metsätilan hinnan muodostuminen

Perinteisessä mielessä metsätilan arvo on vain tilan maapohjan ja puuston arvon summa. Summa-arviossa määritellään euromääräiset hinnat maapohjalle metsätyypeittäin sekä taimikoille ja puustolle odotusarvoineen. Varsinkin metsänhoitoyhdistyksien välittämien tilojen ilmoituksissa näkyy summa-arviolla muodostettuja tila-arviointeja euromäärineen. Periaatteessa tilan ostaminen tila-arvion pohjalta olisi helppoa, jos arviot olisivat täysin luotettavia.

Metsäarvio on kuitenkin luonteeltaan vain arvio. Maapohjien luokittelu on karkeaa ja yksittäisen kuvion puutavaramäärä voi vaihdella 20 prosenttia ja muutenkin arvio on vain viitteitä antava. Tilalla, mille on arvioitu 2000 kuutiota puuta, saattaa olla todellisuudessa vain 1600 kuutiota puuta. Hakkuun jälkeen varmasti harmittaa melkoisesti, kun tulot jäivät pienemmiksi, mutta varsinaisesta petoksesta ei ole kyse. Käy arvioimassa itse puustonmäärä ennen tilan ostamista. Tulevaisuudessa puustoarviot tulevat tarkentumaan, kun laserkeilauksella saadut arvot tulevat metsänomistajien tietoon.

Metsän arvo nousee ajan kulkiessa taimikkovaiheesta päätehakkuuseen. Muodostin allaolevan kuvaajan kuusentaimen nykyarvo kirjoituksen pohjalta hyvin hoidetulle kuusikolle etelän viljavilla mailla. Kuvaajassa seurataan kuvion arvon kehittymistä vuosi vuodelta. Puuston arvo nousee jyrkästi kasvatusmetsävaiheessa kuitupuun kasvaessa tukkimittoihin. Hetkelliset arvonputoamiset johtuvat harvennushakkuista, joista metsänomistaja saa jo euroja tililleen.

Kannattaa huomata, että nuoren kasvatusmetsän arvo on enemmän kuin pelkän maapohjan ja alueella olevan puuston arvo. Summa-arvioissa tätä eroa korjataan ”odotusarvokertoimella”. Esimerkiksi nuorella kasvatusmetsällä käytetään usein korjauskertoimena kakkosta. Silloin kuviolla millä on oikeasti tuhannen euron arvosta puuta (jos kuviolle tehtäisiin nyt päätehakkuu), summa-arviossa puuston arvoksi tulee 2000 euroa. Odotusarvokertoimen käyttäminen on oikein, mutta sinun kannattaa olla tarkkana, että summa-arviossa ei ole käytetty tarpeettoman suuria kertoimia.

Muista, että summa-arviot eivät ota huomioon verotusta. Kun myyt puuta, sinun pitää maksaa pääomatuloveroa puunmyynnistä. Vuonna 2012 veroa maksetaan 50 000 euron summaan asti 30% ja sen ylimenevältä osalta 32%. Tuloista vähennetään ensiksi kulut (kuten metsänuudistaminen) ja lopusta osasta voit siirtää veron maksamista metsävähennyksen avulla.

Tilan metsätaloudellinen myyntihinta pitäisi muodostaa laskemalla kaikkien kuvioiden summa-arvot yhteen ja vähentämällä 20 – 30 prosenttia summa-arvosta. 2010-luvun alussa metsätilamarkkinoiden kuumennuttua tiloja myydään yleisesti myös summa-arviolla ilman mitään vähennyksiä (tai pyyntihinta on jopa korkeampi kuin summa-arvio).

Tilalla voi olla myös muita rahanarvoisia ominaisuuksia kuin pelkkä maapohja ja puusto. Tilan sisällä kulkevat metsätiet ja mahdolliset rantatontit nostavat tilan arvoa. Kannattaa laskea erikseen miten paljon näkee muille asioille kuin maapohjalle ja puustolle arvoa. Valmiiksi kaavoitettujen rantatonttien ostaminen metsätilan mukana voi olla erittäin kallista.

Kaikki ostajat eivät muodosta summa-arviota vaan päättelevät tilan hinnan omilla menetelmillä. Osa ostajista katsoo tilan suhteen ”nyrkkivakiona” hintaa per puustonmäärä. Esimerkiksi metsätilan hinnan muodostus voi olla 35€ x puuston määrä. Jos tilalla on 2000m3 puuta niin hinnaksi muodostuu  70 000 euroa.

Osa ostajista katsoo käytännössä vain tilan hakkuumahdollisuuksia. Heillä saattaa olla esimerkiksi sääntönä, että tilalta pitää pystyä hakkaamaan seuraavan kymmenen vuoden aikana myyntihinnan verran puuta.

Lopulta oikea hinta on juuri se mitä ostaja on valmis maksamaan tilasta ja myyjä on valmis myymään tilan siihen hintaan.

Metsätilan ostamisesta tulee kauppahinnan päälle kustannuksia

Metsätilan ostaminen tulee kirjata valtion rekistereihin. Rekistereitä ylläpitää maanmittauslaitos. Tilan ostaminen tuo kauppahinnan päälle lisäkustannuksia

• Kiinteistön varainsiirtovero 4 % kauppahinnasta. Ostaja on vastuussa veron maksamisesta.
• Kaupanvahvistuksessa kiinteistön luovutus vahvistetaan kaikkien luovutuskirjan allekirjoittajien läsnäollessa. Vahvistuksen voi tehdä ainoastaan kaupanvahvistaja. Ilman kaupanvahvistusta luovutus on mitätön, eikä ostaja voi saada lainhuutoa kiinteistöön. Vuonna 2012 kaupanvahvistuksesta perittävä maksu on 105 euroa kaupalta tai muulta luovutukselta sekä mahdolliset matkakulut.
• Lainhuudatus tarkoittaa omistusoikeuden kirjaamista Maanmittauslaitoksen pitämään julkiseen lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Lainhuudatusmaksu on 104€.
• Määräalalle lohkomiskulu. Lohkominen on maanmittaustoimitus, jossa emäkiinteistöstä erotettava maa-alue eli määräala muodostetaan itsenäiseksi kiinteistöksi. Maanmittauslaitoksen hinnaston mukaan lohkominen maksaa 800  eurosta ylöspäin riippuen tilan koosta ja lohkottavien kiinteistöjen määrästä.

Metsätilojen myynti-ilmoituksia

Legendojen mukaan metsätilat ostettiin ennen käteisellä suoraan ahdinkoon joutuneilta isänniltä viinapullon voimin tai sitten kepulikonstein virkamiesten avulla. Legendat ovat legendoja ja metsätilakauppojen ilmoitukset ovat nykyään valtaosin siirtyneet internettiin. Joitakin paikkoja mistä katsoa tiloja:

• Metsatilat.fi – Metsänhoitohdistyksen välitystoimintaa. Yleensä asialliset tiedot tilasta (joskin yleensä liian positiivisessä mielessä tehtyjä tila-arvioita).
• Etuovi – Kiinteistövälittäjien kohteita. Usein aivan liian vähän tietoja tilan arvioimiseen. Välillä helmiä joukossa.
• Oikotie – Kiinteistövälittäjien kohteita. Samat ongelmat kuin Etuoven ilmoituksissa.
• Metsälehti / Metsämaa – Metsälehden ilmoituspalsta. Vähän ilmoituksia, mutta helmiä joukossa.
• Bonvesta – UPM:n kohteet. UPM:n päätti myydä runsaasti tiloja Kainuusta ja siitä ylöpäin. Hyviä tiloja paljon ja esimerkillisen asialliset tiedot tiloista.
• Tornator – Stora Enson maita.
• Metsähallituksen kohteiden myynti – Pääosin valtiolle sopimattomia hajapalstoja.

Kolmantena tapana ostaa lisämaata toimii edelleen naapurien kanssa hyvien suhteiden ylläpito ja paikallisten lehtien myyntipalstojen seuraaminen ja ostoilmoituksen julkaiseminen.

Nopeus on valttia

Metsätilat ovat suosittuja sijoituskohteita. Olen seurannut ”omalla alueella” metsätiloja aktiivisesti useamman vuoden. Olen huomannut, että en ole yksin markkinoilla. Silloin harvoin, kun sopiva tila tulee myyntiin, tila voi mennä kaupaksi alle viikossa. Se, että tila on pidemmän ajan myynnissä ei välttämättä tarkoita sitä, että se on huono. Tila ei ole vain sopinut muiden ostajien tarpeeseen.

Metsätilan ostamiseen kannattaa varata useampi vuosi aikaa ja olla valmis ostamaan tila heti, kun hyvä tulee vastaan. Rahoituksen pitää olla valmiiksi kunnossa ja silloin kun kohtaat oikean tilan, osta se.

Onnea tilan metsästämiseen. Oma maa on todellista omaisuutta. Älä kuitenkaan osta huonoa tilaa. Osta hyvä tila ja maksa siitä oikea hinta.